الرئيس الاسد يصدر مرسوماً يتعلق بتعريف التجمعات العمرانية وشروط الترخيص
أصدر السيد الرئيس بشار الأسد أمس المرسوم التشريعي رقم /82/ للعام 2010 المتعلق بتعريف التجمعات العمرانية والعرَصات وشروط الترخيص بالبناء على المقاسم والعقارات وغيرها من الأحكام المتعلقة بمالك العقار وأحكام البيع والشراء والترخيص بالبناء.
وفيما يلي نص المرسوم التشريعي
المرسوم التشريعي رقم /82/
رئيس الجمهورية
بناء على أحكام الدستور
يرسم مايلي:
المادة/1/ يقصد بالتعابير الواردة في هذا المرسوم التشريعي المعاني المبينة جانب كل منها.
الوزير.. وزير الإدارة المحلية, الجهة الإدارية.. الوحدة الإدارية أو البلدية, المجلس.. المكتب التنفيذي في الوحدة الإدارية أو المجلس البلدي.
رئيس الجهة الادارية.. رئيس المكتب التنفيذي في الوحدة الادارية أو رئيس البلدية.
القسم.. الطابق أو الشقة أو كل جزء من البناء يمكن التعاقد عليه بشكل مستقل.
التجمعات العمرانية.. التجمعات العمرانية بأشكالها كافة /جمعيات/ مناطق /تطوير/ تجمعات جديدة/ داخل المخططات التنظيمية أو خارجها المحدثة أو التي تحدث وفق القوانين والأنظمة الخاصة بها.
الاكساءات الأساسية.. الاكساءات الخاصة بواجهة البناء والأقسام والأجزاء والمرافق المشتركة داخل كتلة البناء وخارجها وفي محيط العقار ووفق ما تنص عليه التعليمات التنفيذية.
المادة/2/ يقصد بالعرَصات في هذا المرسوم التشريعي كل ارض معدة للبناء أو ما هو في حكمها غير جارية بملكية الجهات العامة أو جهات القطاع العام أو الجمعيات الخيرية وتقع ضمن المخططات التنظيمية في الجهات الإدارية والتي وصلها طريق عامة ترابية أو معبدة وشبكة المياه والصرف الصحي والكهرباء للعقار أو الى حدود التجمع العمراني داخل أو خارج المخططات التنظيمية وهي الآتية:
أ/ المقاسم الناتجة عن تطبيق قانون تقسيم وتنظيم وعمران المدن.
ب/ المقاسم الناتجة عن تطبيق قانون الاستملاك لمصلحة السكن ومناطق التوسع العمراني.
ج/ المقاسم والعقارات الاخرى الواقعة ضمن المخطط التنظيمي العام في مناطق العمران السكنية والتجارية والخدمية والسياحية والصناعية ومناطق الحرف والمعدة للبناء وفق الانظمة النافذة.
د/ أجزاء العقارات التي تتوافر فيها الشروط الواردة في الفقرات السابقة اذا كان نظام البناء يسمح بجعلها عقارات مستقلة قابلة للبناء بنفس الشروط المطبقة على العقارات الاصلية.
هـ/ المقاسم والعقارات التي يحصل مالكوها على رخصة هدم.
و/ العقارات المبنية ولا تزيد مساحة البناء عن نسبة تحددها التعليمات التنفيذية لهذا المرسوم التشريعي من المساحة المسموح ببنائها وفق نظام ضابطة البناء المصدق.
ز/ المقاسم والعقارات الواقعة ضمن التجمعات العمرانية الناشئة في منطقة التطوير العقاري العائدة للقطاع الخاص أو المشترك المشملة بأحكام القانون رقم /15/ لعام /2008/.
ح/ المقاسم والعقارات الواقعة ضمن منطقة التجمعات العمرانية الجديدة المرخصة وفق أحكام القرار /16/م. ولعام /2007/.
ط /التجمعات العمرانية العائدة للجمعيات التعاونية السكنية والجمعيات التعاونية للسكن والاصطياف المرخصة خارج المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية.
ي /عقارات الوقف الذري أو الملك القابلة للتداول والتصرف الملحوظ عليها حقوق وقفية.
شروط الترخيص على المقاسم والعقارات
المادة/3/ يتم الترخيص بالبناء على المقاسم والعقارات ضمن الشروط التالية:
أ/ ان تكون الصحيفة العقارية للمقاسم والعقارات المطلوب ترخيصها خالية من الإشارات المانعة من التصرف.
ب/ يمنح الترخيص بالبناء لمالكي العقار أو المقسم وفق قيود السجل العقاري أو القيود التي تخول القوانين تسجيلها لدى بعض الإدارات والمؤسسات بصفة مؤقتة تسبق عملية التسجيل العقاري على ان يستوفى تأمين الواجهات والمرافق المشتركة والإفراز كاملة بمبلغ يحدده المجلس ويرد هذا المبلغ في حال قام المرخص له بتنفيذ كامل التزاماته.
ج/عندما يتقدم مالكو نصف أسهم العقار أو أكثر بطلب الترخيص بالبناء يجب ان يرفق طلبهم بطلب آخر لإزالة شيوع هذا العقار تنظر فيه لجنة يؤلفها رئيس الجهة الإدارية برئاسة قاض يسميه وزير العدل وعضوية ممثل عن الجهة الإدارية وممثل عن المصالح العقارية من الفئة الأولى يسميهما الوزير ويحلف العضوان قبل ممارستهما العمل اليمين التالية أمام رئيس اللجنة: /أقسم بالله العظيم أن أقوم بمهمتي بشرف وأمانة ولا أفشي أسرار المذاكرات/.
تدعو اللجنة المالكين وفق الإجراءات المبينة في قانون الاستملاك وقضايا الأمور المستعجلة وتكلفهم للاتفاق على طلب الترخيص فيما بينهم فإذا لم يتفقوا يباع العقار بالمزاد العلني بجلسة يدعى إليها الشركاء الذين حضروا الجلسة الأخيرة التي تقرر فيها البيع بالمزاد العلني ويدعى إليها الغير بإحدى الصحف المحلية إن وجدت أو بإحدى صحف العاصمة قبل أسبوعين على الأقل من جلسة المزايدة وتعفى اللجنة من التقيد بالأصول والمواعيد المتبعة أمام المحاكم كما يجوز لها أن تكون محكما يفوض بالصلح أو من دونه بناء على اتفاق الأطراف.
تكون قرارات اللجنة مبرمة لا تقبل طريقا من طرق الطعن أو المراجعة ويجري تنفيذها لدى أي من الجهات العامة بكتاب يوجهه رئيس اللجنة الى الجهة المختصة مرفق بصورة القرار بعد استيفاء الرسم المقرر في قانون الرسوم والتأمينات القضائية لتنفيذ الأحكام البدائية لمصلحة الجهة الإدارية.
يترتب على من رسا المزاد عليه ان يتقدم بطلب الترخيص بالبناء مرفقا بالوثائق القانونية كافة والمخططات الفنية اللازمة خلال مدة ستة أشهر من تاريخ رسو المزاد عليه وان يؤدي الرسوم القانونية خلال شهر من تاريخ تبليغه لأدائها تحت طائلة بيع العقار ثانية بالمزاد العلني وحسم ريع قيمته لمصلحة الجهة الإدارية.
أحكام التعاقد على تمليك الأقسام
المادة/4/: أ/ يجوز للأشخاص المرخص لهم بالبناء وفق أحكام المادة الثالثة من هذا المرسوم التشريعي التعاقد على تمليك الأقسام قبل المباشرة بإشادة البناء فعلا أو انجازه وتسجيله في السجل المؤقت لدى الجهة الإدارية وفق أحكام المادة /5/ من هذا المرسوم التشريعي وعليهم في هذه الحالة أن يسلموا الأقسام المتعاقد عليها للمشترين منفذا فيها على الأقل الاكساءات الأساسية بعد الحصول من الجهة الإدارية على وثيقة تفيد بانجاز البناء مستكملا الاكساءات الأساسية أو إجازة سكن وفق ما ينص عليه عقد البيع مع تنفيذ جميع الالتزامات المنصوص عليها في هذه المادة.
أحكام البيوع الجارية
ب/ تطبق على البيوع الجارية وفق أحكام الفقرة السابقة من هذه المادة الأحكام المتعلقة بملكية الطبقات في القانون المدني مع مراعاة أحكام هذا المرسوم التشريعي.
السجل المؤقت
المادة /5/ مع الاحتفاظ بأحكام المادة /125/ من قانون ضريبة الدخل رقم /24/ لعام /2004/ وتعديلاته.
أ/ يفتح سجل مؤقت لدى الجهة الإدارية يسجل فيه مايلي:
1/ أسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار.
2/ مصور الأقسام مبينا عليه الرقم الاصطلاحي وحدودها وأوصافها معتمدا من الجهة الإدارية.
3/عقود بيوع الاقسام وكذلك البيوع اللاحقة للبيع الأول.
بطلان البيع
ب/لا يعتد بأي بيع يجري خارج السجل المشار إليه في المادة/4/ من هذا المرسوم التشريعي ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا ولا يترتب عليه أي اثر قانوني.
البيع عن غير طريق السجل احتيال
ج/يعد كل بيع للعقار المرخص أو لأحد أقسامه عن غير طريق السجل احتيالا يعاقب عليه البائع أصيلا أو وكيلا بالعقوبة المنصوص عليها في قانون العقوبات.
رسم التسجيل
د/ يستوفى من المشتري رسم تسجيل بنسبة 0.001 واحد بالألف من قيمة كل بيع يسجل لدى الجهة الإدارية إضافة للرسوم الواجبة للخزينة العامة.
هـ/يجب على الجهة الادارية الطلب الى الدوائر العقارية عدم نقل ملكية العقار المرخص أو وضع أي اشارة عليه الا بإشعار لاحق منها.
شروط التنازل
و/يشترط لتنازل المرخص له بالبناء عن العقار أو المقسم للغير موافقة الجهة الادارية على نقل ملكية العقار في السجل العقاري باسم المشتري ويعتبر المرخص له ومن اشترى العقار المرخص ملتزمين بالتكافل والتضامن بكامل الالتزامات المترتبة على المرخص له تجاه الجهة الادارية ومشتري الأقسام.
المادة /6/ يكون لمشتري القسم على الوجه المبين اعلاه حق مكتسب ولا يجوز لأي كان المساس بهذا الحق أو الحجز عليه إلا في حدود حقوقه المباشرة تجاه المشتري نفسه.
أحكام التأخر ونواقص البناء
المادة/7/: أ/ في حال تأخر البائع عن القيام بالتزاماته الواجبة عليه تجاه المشتري تنفيذا لعقد الشراء أو لاحكام هذا المرسوم التشريعي فعلى الجهة الإدارية تلقائيا أو بناء على طلب المشتري ان تحقق على المالكين المرخص لهم رسماً سنويا قدره 0.05 خمسة بالمئة من قيمة الأرض لمدة سنتين وبعد انقضاء هذه المدة تقوم الجهة الادارية بتنفيذ النواقص على حساب المرخص لهم وتحصيل الكلفة منهم مضافا اليها /15/ بالمئة كنفقات ادارية واقتطاعها من التأمينات المودعة لمصلحة تنفيذها.
ب/ إذا طرأت على البناء نواقص مماثلة لما ورد في الفقرة /أ/ السابقة بعد تسجيل الأقسام بأسماء مالكيها في السجل المؤقت أو السجل العقاري فيطبق على هؤلاء حكم الفقرة المذكورة وتوزع عليهم التكاليف وفقا لتقدير الجهة الادارية مضافا إليها /15/ بالمئة منها كنفقات إدارية.
المادة /8/ يترتب على مالكي العرَصات المحددة في المادة الثانية من هذا المرسوم التشريعي مايلي:
أ/ الحصول على رخص بناء كامل المساحة الطابقية التي يسمح نظام البناء بها في المنطقة خلال سنة تبدأ من تاريخ الإعلان بخضوع المنطقة أو العقار لأحكام هذا المرسوم التشريعي. ينشر الإعلان بإلصاقه في لوحة إعلانات الجهة الإدارية ونشره في إحدى الصحف المحلية إن وجدت وفي إحدى صحف العاصمة.
يتم تبليغ مالكي العرَصات بهذا الإعلان شخصيا وفي حال تعذر ذلك يعتبر النشر بالصحف بمثابة التبليغ الشخصي.
ب/القيام باشادة كامل المساحة الطابقية التي يسمح لها نظام البناء في المنطقة وانجاز الأجزاء والمرافق المشتركة بصورة كاملة بما في ذلك الاكساءات الأساسية وفقا لما يلي:
1/ خلال مدة ثلاث سنوات تلي تاريخ منح الرخصة بالنسبة للأبنية التي لا يزيد عدد طوابقها على الستة.
2/ يضاف مدة أربعة أشهر عن كل طابق إضافي للأبنية التي يزيد عدد طوابقها على ستة طوابق على ألا تزيد مدة كامل الترخيص على خمس سنوات.
المادة/9/: أ/ تكلف العرَصات التي لم يستحصل مالكوها على رخص ببنائها خلال سنة واحدة من تاريخ الاعلان برسم سنوي قدره 10 بالمئة من قيمة العرَصة لمدة أربع سنوات وبانقضاء هذه المدة على المجلس اقرار بيعها بالمزاد العلني.
ب/ يخضع المالكون الذين حصلوا على تراخيص البناء ولم يستكملوا بناء الهيكل والاكساءات الأساسية خلال المدة المحددة بالترخيص وفق المادة /8/ من هذا المرسوم التشريعي لرسم سنوي قدره /10/ بالمئة من القيمة المقدرة للعرصة لمدة سنتين وبعدها يتم بيعها بالمزاد العلني.
ج/ يخضع المشتري للقسم المستكملة اكساءاته الأساسية وفق العقد المنظم مع المالك البائع لرسم سنوي قدره /10/ بالمئة من قيمة القسم في حال تأخره عن اعداد القسم جاهزا للسكن أو الاستعمال فيما اعد له خلال مدة عام واحد من تاريخ استلام القسم وفق العقد المبرم مع المالك المرخص له.
د/ يحقق ويحصل الرسم المذكور في الفقرات /أ/ب/ج/ سنويا وعلى الجهة الإدارية تبليغ أصحاب العلاقة بالرسم سنويا.
تقدير قيمة العرَصات
المادة /10/ يتم تقدير قيمة العرَصات بدائيا وتحكيميا في معرض طرح الرسم السنوي المقرر في هذا المرسوم التشريعي ويتم تبليغ القيم لذوي الشأن وقبول الاعتراضات عليها وفق القواعد المقررة في قانون الاستملاك, وتعتبر المنطقة العقارية بحكم المنطقة الاستملاكية الواحدة في مجال تشكيل لجان التقدير واختصاصاتها.
تحقيق الرسم وجبايته
المادة/11/ تقوم الجهة الإدارية بتحقيق الرسم وجبايته لمصلحتها وفق نظام التحقق والجباية المعمول به لديها.
المادة/12/ على مشتري العرصة وفقا لأحكام المادة /9/ من هذا المرسوم التشريعي بناؤها خلال مهلة ثلاث سنوات معفاة من التكليف برسم العرصات وللمجلس بعدها إقرار بيع العرصة ويلزم بالبيع بعد انقضاء السنة الثالثة للسنة التي يتم فيها البيع الأول ويستوفى من مالك العرصة الممتنع عن البناء حين بيعها الرسم الذي كان قد اعفي منه إضافة الى اقتطاع ربع قيمتها لمصلحة الجهة الإدارية.
المادة /13/ تتقاضى الجهة الإدارية في سبيل تنفيذ هذا المرسوم التشريعي عمولة عن العقارات أو حصص العقارات بالمزاد العلني المنصوص عليها بالفقرتين /أ و ب/ من المادة التاسعة بنسبة واحد بالمئة من بدل المبيع يدفعها المشترون المحكوم لهم بالإضافة الى نفقات الإعلان.
غرامة التأخر عن الإنجاز والتسليم
المادة /14/ يعاقب بغرامة لا تقل عن مئة ألف ليرة سورية ولا تزيد على ثلاثمئة ألف ليرة سورية صاحب الترخيص الذي يتأخر عن تنفيذ إنذار الجهة الإدارية دون عذر مشروع عن انجاز وتسليم القسم المباع من البناء جاهزا للسكن أو للاستعمال فيما اعد له أو منفذة الاجزاء المشتركة والاكساءات الأساسية في الموعد المتفق عليه ووفقا لشروط العقد الذي ابرمه مع المشتري أو يمتنع عن نقل ملكية القسم المباع لاسم المشتري لدى السجل المؤقت بعد قيام هذا الأخير بتنفيذ التزاماته العقدية وتحصل الغرامة المنصوص عليها في هذه المادة لمصلحة الوحدة الادارية وفق قانون جباية الأموال العامة.
المادة/15/: أ/ يجوز للمكلف بالرسوم المنصوص عليها في المادة التاسعة من هذا المرسوم التشريعي خلال ثلاثين يوما من تبليغه الاعتراض على التكليف لتأخره في الحصول على الترخيص أو انجاز البناء لأسباب مبررة ويرفق الاعتراض بتأمين قدره /10/ بالمئة من الرسم السنوي.
ب/ تنظر في الاعتراض لجنة تشكل في كل محافظة بقرار من المحافظ برئاسة قاض يسميه وزير العدل وعضوية ممثلين من الفئة الأولى عن كل من مديرية المالية والجهة الإدارية والمصالح العقارية.
ج/ إذا ردت اللجنة الاعتراض يصادر التأمين لمصلحة الجهة الإدارية وإذا قبلت الاعتراض يعاد التأمين وعليها أن تحدد في قرارها المدة التي أسقطت عنها التكليف عن المعترض وتضاف عند ذلك مدة الإسقاط إلى المدد المبررة المنصوص عليها في المرسوم التشريعي.
د/ يكون قرار اللجنة في جميع الحالات مبرما لا يقبل طريقا من طرق الطعن أو المراجعة.
أحكام تسجيل بيع الأقسام
المادة /16/ تطبق أحكام تسجيل بيع الأقسام الواردة في المادة الخامسة من هذا المرسوم التشريعي على الحالات التالية:
أ/ بيوع الأقسام الجارية بعد نفاذ هذا المرسوم التشريعي ولو كانت من عقارات مرخص ببنائها قبل نفاذه.
ب/ البيوع الجارية قبل نفاذ هذا المرسوم التشريعي إذا اتفق الطرفان على تسجيلها وفقا لأحكام المادة المذكورة.
تعويضات العاملين في اللجان
المادة /17/ تحدد تعويضات العاملين في اللجان المنصوص عليها في هذا المرسوم التشريعي بقرار من الوزير وتستثنى هذه التعويضات من السقوف المنصوص عليها في القوانين النافذة وبما لا يتجاوز ضعف الأجر الشهري إذا أنجزوا أعمالهم خلال المهل المحددة لانجازها.
المادة/18/: أ/ يطبق هذا المرسوم التشريعي في مدن مراكز المحافظات والتجمعات العمرانية المرخصة وفق القوانين والأنظمة النافذة.
ب/يجوز بقرار من مجلس الوزراء تطبيقه في باقي الجهات الإدارية وكذلك الوحدات الإدارية ذات الفعاليات الاقتصادية أو السياحية والأثرية بناء على اقتراح الوزير.
المادة/19/ لا تمنح الإشارات المانعة من التصرف التي يجري تسجيلها في السجل العقاري بعد إخضاع العقار لأحكام هذا المرسوم التشريعي أي حق مكتسب لمن يكلفون بالرسم المنصوص عليه فيه كما أنها لا تعفيهم من أي من الالتزامات الواردة فيه سواء شمل تطبيق المرسوم التشريعي عرصاتهم بتاريخ صدوره أم بعده.
المادة/20/ ينهى العمل بالقانون /14/ لعام /1974/ والمعدل بالقانون /59/ لعام /1979/ اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا المرسوم التشريعي.
المادة /21/ يصدر الوزير التعليمات التنفيذية لهذا المرسوم التشريعي.
المادة /22/ ينشر هذا المرسوم التشريعي في الجريدة الرسمية.
دمشق في /21/10/1431/ هجرية الموافق لـ30/9/2010 ميلادية.
