وزارة الادارة المحلية تصدر تعليمات منح رخص البناء على العقارات المملوكة على الشيوع داخل المخططات التنظيمية
بهدف العمل على تمكين المواطنين من استثمار عقاراتهم التي تملكوها بين عامي 2003-2011 وهي ذات ملكية شائعة يتعذر افرازها اما لمساحاتها الكبيرة او لكثرة المالكين فيها وغيرها من الاسباب و الاجابة على مجموعة التساؤلات التي وردت الى وزارة الادارة المحلية من المحافظات حول استثمار العقارات ذات الملكية الشائعة من خلال الاطر القانونية وتبسيطاً الاجراءات مع مراعاة التقيد بأحكام المادة /5/ من المرسوم التشريعي 59 لعام 2008 وتعديلاته اصدرت وزارة الادارة المحلية التعليمات رقم 3921/ص/م /و/ع تاريخ1/8/ 2011 الخاصة بمنح رخص البناء على العقارات المملوكه على الشيوع داخل المخططات التنظيمية والتي نصت على جواز منح الترخيص بالبناء في الأراضي المملوكه على الشيوع ( باستثناء مدن مراكز المحافظات ) داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات. و داخل المخططات التوجيهية المصدقة وفق الاشتراطات الفنية الخاصة بوضعها وتصديقها وعلى طالب الترخيص التقدم بالوثائق التالية لمنحه رخصة البناء وهي : 1 - إحدى وثائق الملكية التالية:
- بيان قيد عقاري يثبت ملكيته لأسهم في العقار المطلوب ترخيصه.
- نسخة مصدقة من عقد البيع أو توكيل غير قابل للعزل والموثقين لدى الكاتب بالعدل.
- حكم قضائي مبرم بناءاً على دعوى قضائية مقامة قبل صدور هذه التعليمات.
على أن تبين الوثائق المشار إليها أعلاه تملكه للجزء المطلوب ترخيصه وأن تكون هذه الملكية ثابتة قبل صدور هذه التعليمات. ويستثنى من ذلك ما يلي:
- الوارث لمورث يملك حصة سهمية على الشيوع ثابتة قبل صدور هذه التعليمات.
- الشاري لكامل حصة سهمية شائعة بحيث لا يسهم انتقال الملكية إليه في زيادة تجزئة العقار ، شريطة أن يكون العقار مملوكاً على الشيوع قبل صدور هذه التعليمات.
2- -مخطط كروكي لموقع قطعة الأرض المطلوب الترخيص عليها والقطع المجاورة لها من الجهات كافة يعد من قبل مكتب هندسي ويعتمد من الوحدة الإدارية أو مديرية الخدمات الفنية، يبين المخطط حدودها وحدود المشيدات العامة والساحات والحدائق والطرق والمرافق العامة .... وفق المخطط التنظيمي أو المخطط التوجيهي المصدق للمنطقة والمنشآت الخاصة في محيطها وداخلها
3- شهادة من الهيئة الاختيارية تشهد بتصرفه لهذه المساحة من الأرض وبيان أسماء المالكين الشركاء المجاورين له ، مرفقة بوثيقة موقعة من قبل المالكين الشركاء المجاورين لقطعة أرضه موثقة لدى الكاتب بالعدل تشهد بحقه وتخصصه بقطعة الأرض.
4- يقدم طالب الترخيص تعهداً موثقاً لدى الكاتب بالعدل ينص على عدم مطالبته بأي عطل أو ضرر أو تعويض نتيجة إلغاء أو وقف الترخيص بسبب المنازعات والدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية.
5- تصدق الوثائق الواردة في الفقرة ( 2- 3) من قبل المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية أو المكتب البلدي في البلديات أو من مديرية الخدمات الفنية ، بعد التأكد من صحة محتواها.
على ان تقدم جميع المخططات الهندسية المدققة والوثائق اللازمة لمنح رخصة البناء وفق المخطط التنظيمي ونظام ضابطة البناء أو المخطط التوجيهي / حسب الحال / شريطة أن لا يكون قد مضى على تصديق الوثائق المشار إليها بالفقرات ( 1-2-3-4 ) أكثر من ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم الطلب. اما بالنسبة الى الشروط الواجب توفرها في الجزء المراد ترخيصه :
أ- أن تكون قطعة الأرض المراد ترخيصها محققة لما يلي:
- مطلة على طريق عامة أو تنظيمية في إحدى واجهاتها على الأقل وأن تحقق هذه الواجهة الطول المحدد لها بنظام ضابطة البناء النافذ.
- شروط نظام ضابطة البناء بعد اقتطاع ما يصيبها من مساحة المرافق العامة والمشيدات العامة ووفق النسب المنصوص عليها في الباب الأول من القانون رقم /9/ لعام 1974 وتعديلاته.
ب- آلية التنازل عن الأملاك العامة واحتساب نفقات التخديم:
- يتم حساب المساحات المكتسحة من العقار وفق المخطط التنظيمي بتحديد نسبتها المئوية من مساحة العقار وبما يتوافق مع القانون /9/ لعام 1974 ، ويقوم صاحب الترخيص بالتنازل للأملاك العامة لدى السجل العقاري وفق كتاب مديرية المصالح العقارية رقم 69/م تاريخ 16/8/2005 المعمم بكتاب وزارة الإدارة المحلية رقم 8100/ص/3/د تاريخ 18/8/2005.
- يجوز قبول التنازل من قبل المالك طالب الترخيص إلى الوحدة الإدارية بموجب وكالة كاتب عدل غير قابلة للعزل .
- في حال كانت نسبة الأملاك العامة المقتطعة حسب المخطط التنظيمي تقل عن الحد الأدنى المنصوص عنها بالقانون /9/ لعام 1974وتعديلاته يجوز استكمال هذه النسبة بالتنازل عن مقاسم تنظيمية لصالح الوحدة الإدارية محققة لنظام ضابطة البناء النافذ.
- تقوم الوحدة الإدارية بوضع اليد على الأجزاء المتنازل عنها فوراً وتحدد موقع البناء المرخص على الأرض وتسليمه للمالك والمهندس المشرف أصولا ومتابعة تنفيذ البناء في الموقع المحدد لضمان التقيد بنظام ضابطة البناء والمخطط التنظيمي المصدق .
- تشكل لجنة فنية في الوحدة الإدارية لتقدير مساحة الحصة السهمية المطلوب ترخيصها وما يصيبها من نفقات التخديم المطلوب تنفيذها بشكل تقديري قابل للتعديل وتستوفي الوحدة الإدارية أو البلدية تأميناً مالياً لقاء هذه النفقات وفق ما قدرته اللجنة إضافة إلى رسوم رخصة البناء أو أية رسوم أخرى مستحقة،وفي حال كانت الخدمات منفذة كلاًً أو جزءاً يصار إلى احتساب ما أصابها من رسوم بحسب جداول التحقق المعتمدة لدى الوحدة الإدارية أصولاً. هذا ونصت التعليمات ان يتم الإعلان أصولا عن طلب الترخيص بالنشر في إحدى الصحف المحلية في حال وجودها في المحافظة و في لوحة إعلانات الوحدة الإدارية والأماكن العامة ( الساحات – المواقع الدينية ..... ) وموقع قطعة الأرض لمدة /30/ يوماً وللمعترض تقديم اعتراضه خلاها وتدرس هذه الاعتراضات من قبل المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية أو المكتب البلدي أو مديرية الخدمات الفنية ويُرد أي اعتراض في حال:
- ورود الاعتراض بعد انتهاء مدة الإعلان المحددة بثلاثين يوماً.
- إذا ثبت أن المعترض يضع يده على كامل حصته السهمية من العقار خارج القسم المطلوب ترخيصه.
- إذا ثبت أن المعترض ليس له أي ملكية في العقار الذي يقع فيه القسم المطلوب ترخيصه.
- إذا ثبت أن المعترض تنازع قضائياً مع طالب الترخيص وصدر قرار قضائي مبرم لصالح طالب الترخيص.
- إذا كان المعترض من الشركاء المجاورين الذين تمت موافقتهم الخطية لطالب الترخيص.
- أية حالات أخرى يرى المكتب رد الاعتراض فيها مؤقتاً.
ومن كان يقيم في بناء مشاد بموجب رخصة رسمية أو في بناء مخالف تمت تسويته وفق الأنظمة والإجراءات النافذة على أرض مملوكة على الشيوع وتنطبق عليها أحكام الفقرتين ( أولا و ثانياً المتضمنتين الوثائق اللازم توفرها لمنح رخصة البناء والمخططات الهندسية المدققة وفق المخطط التنظيمي ونظام ضابطة البناء او المخطط التوجيهي ) ويستخدمه بشكل هادئ وعلني يجوز له استكمال الترخيص وفق نظام ضابطة البناء النافذ شريطة أن يكون البناء المشاد غير متعارض مع المخطط التنظيمي المصدق ونظام ضابطة البناء. واكدت التعليمات بانه لا يسـمـح بـالـترخـيص عـلى الشيـوع في المناطق التالية :
- في المناطـق التي صدر قرار تشميـلـها بأحـكام القانـون /33/ لـعام 2008.
- المناطق التي تطبق عليها أحكام الباب الثاني من القانون /9/ لعام /1974/ وتعديلاته .
- المناطق التي تمنع الأنظمة والقوانين والتعليمات النافذة الترخيص عليها.
