أصدرت وزارة الإدارة المحلية والبيئة التعميم رقم 710 تاريخ 26 /2/2007 المتعلق بإحداث المجتمعات العمرانية استنادا إلى قرار رئاسة مجلس الوزراء رقم /16/ م.و
مجلس الوزراء
بناء على أحكام المرسوم التشريعي رقم /40 / لعام 2005 .
وعلى أحكام المرسوم التشريعي رقم /5/ لعام 1982 المعدل بالقانون رقم /41 /لعام 2002 .
والمرسوم رقم /50/ لعام 2006.
وعلى اقتراح اللجنة الوزارية المشكلة بالقرار رقم /4350 /تاريخ 24/9/2006 وعلى ما تقرر في جلستي مجلس الوزراء المنعقدتين بتاريخ 13_20 /2 /2007.
وعلى مقتضيات المصلحة العامة.
يقرر مايلي:
المادة الأولى:
تعاريف :
يقصد بالكلمات والتعابير المعاني الآتية في معرض تطبيق هذا القرار:
مناطق ومحاور التنمية العمرانية: الأراضي التي تستهدف الخطط الخمسية وما يتفرع عنها من خطط محلية وقطاعية تحويلها إلى مجتمعات عمرانية جديدة تحقق الاستقرار الاجتماعي والرخاء الاقتصادي عن طريق إعداد مناطق جذب مستحدثة خارج الحدود الإدارية لمدن مراكز المحافظات وخارج المخططات التنظيمية ومناطق حمايتها.
مناطق ومحاور التنمية السياحية: مناطق ومحاور التنمية العمرانية المستهدفة سياحيا والمعتمدة من قبل المجلس الأعلى للسياحة.
المشروع: مشروع المجتمع العمراني المسمى بالتجمع السكاني المحدث في المرسوم التشريعي رقم /5/ لعام /1982/ والذي يقام على مجموع العقارات وأجزاء العقارات المبنية وغير المبنية والذي يتم ترخيصه وتشيده ضمن مناطق ومحاور التنمية العمرانية بموجب أحكام هذا القرار.
المشروع السياحي: المشروع الذي لايخضع لأحكام القرار رقم 198 لعام 1987 الصادر عن المجلس الأعلى للسياحة وتعديلاته والذي تغلب عليه صفة الاستثمار والاستعمال السياحي يما فيه تأمين المبيت والإطعام والاستجمام والرياضة والتسلية والترفيه والاصطياف.
الجنة العليا: اللجنة المشكلة وفقا للمادة الثامنة من هذا القرار.
الوزارة: وزارة الإدارة المحلية والبيئة.
الوزير: وزير الإدارة المحلية والبيئة.
اللجنة الفنية: اللجنة المشكلة وفقا للمادة التاسعة من هذا القرار.
المديرية: مديرية التنمية العمرانية المحدثة بموجب المادة العاشرة من هذا القرار.
المحافظة المختصة: المحافظة التي يقع المشروع ضمن حدودها الإدارية.
الوحدة الإدارية المختصة: الوحدة الإدارية التي يقع المشروع ضمن حدودها الإدارية.
صاحب المشروع: إحدى الجهات المعددة في المادة الثالثة من هذا القرار .
المادة الثانية: ويهدف هذا القرار إلى وضع الأسس الناظمة لإحداث مجتمعات عمرانية جديدة، أو تطوير وإعادة تأهيل المجتمعات العمرانية القائمة، خارج المخططات التنظيمية وتوسعاتها ومناطق الحماية، وخارج الحدود الإدارية لمدن مراكز المحافظات، تنفيذاً لخطط التنمية المعتمدة.
المادة الثالثة:
1- مع التقيد بأحكام النصوص التشريعية النافذة، تخضع إقامة المشاريع وترخيصها لأحكام هذا القرار، من قبل أي من الجهات الآتية:
أ- الوحدات الإدارية.
ب- الجهات العامة.
ج- جمعيات قطاع التعاون السكني المشتركة.
د- الأشخاص المتمتعين بالأهلية القانونية، سواء أكانوا أشخاصاً اعتباريين أو طبيعيين من العرب السوريين ومن في حكمهم أو من الدول العربية والأجنبية.
2- تبقى مشروعات المؤسسة العامة للإسكان خاضعة للأنظمة والتشريعات الخاصة بها، على أن تؤخذ موافقة اللجنة العليا للمشروعات الكبيرة التي تتجاوز مساحتها 500 هكتار.
المادة الرابعة: تحدث وتسمى المجتمعات العمرانية وتعين حدودها بقرار من مجلس الوزراء بعد مصادقة اللجنة العليا، بناء على اقتراح مشترك من:
أ- وزير الإدارة المحلية والبيئة ووزير السياحة، للمشروعات السياحية التي تتجاوز مساحتها 25 هكتاراً.
ب- وزير الإدارة المحلية والبيئة ووزير الإسكان والتعمير، لبقية المشاريع.
المادة الخامسة: المشاريع السياحية:
أ- بما لا يتعارض مع أسس التخطيط العمراني يمكن لحظ مواقع ومنشآت سياحية في كافة المشروعات التي تخضع لهذا القرار وتصدر رخص الإشادة لها وفقاً لما هو معمول به لدى وزارة السياحة.
ب- تقام المشاريع السياحية وتصدر رخص الإشادة لها وفقاً لقرارات المجلس الأعلى للسياحة ذات الصلة وخاصة القرار رقم 198 لعام 1987 وتعديلاته.
ج- تتولى وزارة السياحة، وخاصة ضمن مناطق ومحاور التنمية السياحية المعتمدة:
1- الموافقة على المشروعات السياحية والإشراف عليها وإجازة استثمارها وإدارتها والتنازل عنها بعد إنجازها، وفق قرارات المجلس الأعلى للسياحة.
2- إعداد المعايير الخاصة باستعمالات أراضي المشاريع السياحية واستكمال أسباب اعتمادها.
د- يشترط لإقامة المشروع السياحي ألا تقل مساحته عن الحدود المنصوص عليها في قرارات المجلس الأعلى للسياحة.
هـ- تخضع الموافقة الأولية على المشروع السياحي إلى مصادقة اللجنة العليا بناءً على مقترح مشترك من الوزيرين وفق المادة الرابعة من هذا القرار، في حال تجاوزت مساحة المشروع السياحي 25 هكتاراً.
و- تبقى مشروعات وزارة السياحة على أراضيها، خاضعة للتشريعات والأنظمة الخاصة بها، ولقرارات المجلس الأعلى للسياحة.
المادة السادسة:
1- مع مراعاة القوانين والأنظمة النافذة المتعلقة بالتملك تؤمن مساحات الأراضي اللازمة للمشروع وفق الآتي:
أ- الأراضي الجارية بملكية صاحب المشروع.
ب- الأراضي التي يقبل مالكوها مشاركة صاحب المشروع فيها.
ج- من أراضي أملاك الدولة الخاصة غير المخصصة وغير الحراجية من خلال المؤسسة العامة للإسكان حصراً وبالاتفاق مع وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي.
د- من الأراضي الخاصة التي تقضي الضرورة والمصلحة العامة استملاكها إذا كان صاحب المشروع من الوحدات الإدارية أو الجهات المشرفة على الإسكان، ويتم الاستملاك في هذه الحال وفق أحكام قوانين الاستملاك النافذة.
2- يشترط لإقامة المشروع:
أ- ألا تقل مساحته عن 25 هكتاراً.
ب- أن تكون عقاراته وأجزاء عقاراته متجاورة ومتلاصقة، وأن تكون صحائفها العقارية خالية من الإشارات المانعة للتصرف.
ج- أن يكون موقعه موافقاً للتخطيط الإقليمي إن وجد، وأن يكون في جميع الأحوال خارج مناطق المنع والمحميات والحرمات «الآثار – العسكرية – مطارات –موانئ –طرق عامة –سكك حديدية –غابات– أراض مشجرة – ينابيع – أنهار – درء سيول – شبكات كهرباء وهاتف».
د- ألا يكون فيه تعد على حقوق الغير العامة والخاصة.
المادة السابعة:
يصدر وزير الإسكان والتعمير قراراً بتحديد أسس شراء الأراضي للجمعيات السكنية وفق مضمون محضر اللجنة المصدق من وزيري الإدارة المحلية والبيئة والتعمير المرفق بكتابه رقم 583/25/9 تاريخ 29/10/ 2006 وبما لا يخالف أحكام هذا القرار.
المادة الثامنة:
تشكل اللجنة العليا برئاسة رئيس مجلس الوزراء وبقرار يصدر عنه تضم في عضويتها كلاً من:
وزير الإدارة المحلية – وزير المالية – وزير السياحة – وزير الزراعة والإصلاح الزراعي – وزير الإسكان والتعمير – وزير الري – وزير الكهرباء – رئيس هيئة تخطيط الدولة – المحافظ المختص.
مهمتها:
أ- اتخاذ الإجراءات اللازمة لتحقيق أهداف هذا القرار.
ب- النظر في الموافقة الأولية على المشروعات بناء على تقرير اللجنة الفنية واقتراح الوزيرين وفق المادة الرابعة من هذه القرار.
ج- تنظر اللجنة في اعتماد مناطق ومحاور التنمية العمرانية الأولية إلى حين إنجاز واعتماد دراسات التخطيط الإقليمي المتوازن ولها أن توافق على إقامة المشروعات خارج تلك المناطق والمحاور لأسباب مبررة وبما يتوافق مع أحكام هذا القرار.
المادة التاسعة:
تشكل بقرار من رئيس مجلس الوزراء لجنة فنية استشارية برئاسة معاون الوزير لشؤون التخطيط والتنمية العمرانية وعضوية:
ممثل عن كل من وزارات: السياحة،الإسكان والتعمير، الزراعة والإصلاح الزراعي، الري، المالية، الدفاع، الكهرباء، وممثل عن هيئة تخطيط الدولة، وعن المديرية العامة للآثار والمتاحف، وعن المؤسسة العامة للإسكان، ومدير التخطيط العمراني في الوزارة، ومدير التعاون السكني في وزارة الإسكان والتعمير، وممثل عن المحافظة المختصة، وعن المؤسسة العامة للمياه في المحافظة المختصة، وعن الاتحاد العام للتعاون السكني ومدير التنمية العمرانية في الوزارة، مقرراً.
وللجنة أن تستعين بمن تراه مناسباً من المختصين.
مهمتها:
أ- إبداء الرأي في:
1 - المواقع المقترحة لمناطق ومحاور التنمية العمرانية.
2- الموافقة الأولية على المشاريع .
ب- رفع التوصيات بالمواضيع المعروضة عليها إلى اللجنة العليا عن طريق الوزير.
المادة العاشرة:
تحدث في وزارة الإدارة المحلية والبيئة مديرية مركزية تسمّى مديرية التنمية العمرانية، تحدد مهامها وهيكلها التنظيمي وعلاقتها مع الجهات العامة والأجهزة المحلية بقرار من الوزير وتتولى على وجه الخصوص:
أ- إعداد الدراسات التوجيهية وخرائط التنمية المكانية الأولية لتحديد مناطق ومحاور التنمية العمرانية اللازمة لتشييد المجتمعات العمرانية بالتنسيق مع وزارة السياحة والجهات المعنية.
ب- التحقيق من توافر شروط الموافقة الأولية على المشروع ومن عدم وجود ما يمنع من إقامته وفق هذا القرار ورفعها إلى اللجنة الفنية.
ج- إبداء الرأي في الأضابير المتعلقة بالبرامج التخطيطية والدراسات التخطيطية العامة ورفعها إلى الوزير.
المادة الحادية عشرة: إجراءات وشروط الموافقة على المشروع وترخيصه:
أولاً _ إجراءات الحصول على الموافقة الأولية:
1- يقدم صاحب المشروع طلب الموافقة على المشروع إلى المديرية مرفقاً بالإضبارة الأولية متضمنةً الثبوتيات الآتية:
أ- مذكرة تبريرية مبيناً فيها موقع المشروع ومساحته واستيعابه والغاية من إحداثه.
ب- مذكرة تبريرية أولية حول الربط الإقليمي للمشروع وعلاقته بالجوار.
ج- المقترح التخطيطي الأولي متضمنا ما يلزم من المشيدات والمرافق والنشاطات العامة والخاصة والفعاليات السياحية وما ينفذ منها على حساب المشروع، أو من خلال خطط الجهات العامة صاحبة الاختصاص وبالاتفاق معها وما يخضع منها لأنظمة المساكن التعاونية أو لنظام المساكن الأكثر شعبية منخفضة التكلفة المذكور في المادة الرابعة عشرة من هذا القرار:
- أبنية المشيدات العامة بأنواعها المعرفة بالقانون رقم 9 لعام 1974 المعدل بالقانون 46 لعام 2004.
- الطرق والمرافق العامة والبنى التحتية وربطها مع الطرق والمرافق وشبكات البنى التحتية العامة وفق دفتر الشروط الفنية المنصوص عليه في المادة الرابعة عشرة من هذا القرار.
- لحظ ما يلزم من مقاسم سكنية لإسكان العاملين في المشروع المقيمين خارجه من غير المستفيدين والذين يتطلب استثمار و تخديم المجتمع العمراني انتقالهم إليه والإقامة فيه.ويتم الاتفاق مع الوحدة الإدارية على تنفيذها واستثمارها.
- أسلوب تمويل ذاتي مستدام لتغطية نفقات صيانة وخدمات المجتمع العمراني العامة.
د- التكلفة التقديرية والطريقة المقترحة لاستثمار وإدارة المجتمع العمراني.
هـ - بيانات صاحب المشروع:
- لفعاليات القطاع الخاص: وثائق التأسيس أو الإحداث وصك التفويض بالتوقيع وإثبات الشخصية.
- لجمعيات التعاون السكني المشتركة: اقتراح من قبل الاتحاد العام للتعاون السكني مرفقاً بقرارات تأسيسها، وبيان بعدد الأعضاء المنتسبين غير المستفيدين أو المختصين بأي مسكن تعاوني.
و- بيان اعتماد مالي موثق يثبت الملاءة المالية لصاحب المشروع وأسلوب ومصادر تمويل تنفيذه وبرنامجه الزمني.
ز- وثائق ملكية الأرض أو المشاركة فيها وفق ما هو مبين في المادة السادسة أعلاه أو ما يقوم مقامها «عقد شراء معلق على الموافقة على المشروع». مع تعهد صاحب المشروع بتبرئة ذمة العقارات مالياً قبل تقديم إضبارة الدراسة التخطيطية العامة.
2 - تدرس المديرية الطلب والإضبارة الأولية وتطلع على الثبوتيات المرفقة به، خلال مهلة أقصاها شهر من تاريخ تقديم الطلب، ولها أن تطلب من صاحب المشروع استكمالها أو توضيحها خلال هذه المدة.
3- تحيل المديرية توصياتها حول المشروع إلى اللجنة الفنية.
4- ترفع اللجنة الفنية تقريرها خلال أسبوعين من تاريخ ورود إضبارة المشروع إليها.
5- تخضع الموافقة الأولية على المشروع إلى تصديق اللجنة العليا بناءً على اقتراح مشترك من الوزيرين وفق المادة الرابعة من هذا القرار وتقرير اللجنة الفنية.
ثانياً- التصديق على البرنامج التخطيطي والمخطط التنظيمي العام:
يصدق البرنامج التخطيطي وإضبارة الدراسة التخطيطية العامة وفق أحكام المادة التاسعة من المرسوم التشريعي رقم 5 لعام 1982.
ثالثاً- الدراسات التفصيلية والتنفيذية:
بعد المصادقة على البرنامج التخطيطي والدراسة التخطيطية العامة، يقوم صاحب المشروع بإعداد وتقديم إضبارة الدراسات الهندسية التنفيذية كاملة وفقاً للشروط الفنية المنصوص عليها في المادة الرابعة عشرة من هذا القرار، ويقدمها إلى المحافظة المختصة من أجل الحصول على التراخيص اللازمة للتنفيذ، وتوقيع عقد يلتزم فيه بأحكام هذا القرار وتحدد فيه شروط التنفيذ والاستثمار.
المادة الثانية عشرة:
أولاً- تصنف أراضي المشروع ومقاسم المشروع إلى الفئات التالية:
الفئة الأولى: الأراضي والمقاسم المخصصة لمشيدات النفع العام والأملاك العامة بما فيها: مراكز الجهات الإدارية- المدارس- المكتبات العامة- المراكز الثقافية- الأماكن المعدة للآثار العامة- المقرات الشرطية- المشافي والمستوصفات- مراكز الإطفاء- أماكن العبادة- دوائر مالية- الملاعب- مراكز الرعاية الاجتماعية- الطرق- المرافق- الساحات- الحدائق..
الفئة الثانية: المقاسم المخصصة لمشيدات الفعاليات الخاصة والأهلية بأنواعها بما فيها: المنشآت الاقتصادية والخدمية والسياحية والتعليمية والصحية والمحال التجارية ومراكز التسوق والمناطق الحرفية والسياحية ومحطات الوقود- المصارف- شركات التأمين- مكاتب الصيارفة...
الفئة الثالثة: المقاسم المخصصة لأبنية السكن.
ثانياً- يتضمن العقد المبرم مع الوحدة الإدارية المشار إليه في المادةالرابعة عشرة من هذا القرار على أن:
أ- تؤول ملكية الفئة الأولى إلى الجهات العامة المعنية بدون مقابل.
ب- تبقى ملكية الفئتين الثانية والثالثة كلاً أو جزءاً للجهة صاحبة المشروع.
ج- تعتبر الطرق والساحات والحدائق والإنارة العامة المنفذة من قبل صاحب المشروع من الأملاك العامة للوحدة الإدارية.
المادة الثالثة عشرة:
أ- توحد وتدمج عقارات المشروع وتفرز لدى المصالح العقارية وفق إضبارة الدراسات الهندسية التنفيذية المصدقة.
ب- مع مراعاة القوانين والأنظمة النافذة المتعلقة بالتملك، يلتزم صاحب المشروع بعد إنجاز المنشآت بتوثيق حقوق المستفيد لدى السجل العقاري وفق العقد المبرم بينهما.
المادة الرابعة عشرة:
أولاً- تتولى الوزارة، إضافة إلى المهام الموكلة إليها في المرسوم التشريعي رقم 5 لعام 1982:
- إعداد مشروع نظام دعم المشاريع الأكثر شعبية منخفضة التكلفة وتحديد معاييرها التخطيطية لتصدر بقرار من رئيس مجلس الوزراء.
- اقتراح مشروع العقد النموذجي بين الوحدات الإدارية وأصحاب المشاريع لتتم المصادقة عليه من قبل اللجنة العليا.
- تسوية الأوضاع الإدارية للمشروعات التي تقع على أراضي أكثر من وحدة إدارية.
- تسوية الأوضاع العقارية للمشروعات التي تقع على أراضي أكثر من منطقة عقارية.
ثانياً- يصدر الوزير :
- قرار إخضاع المشروع لأحكام القانون 14 لعام 1974.
- الشروط الفنية ومعايير التخطيط العمراني للمشاريع.
- إصدار المعايير الخاصة باستعمالات أراضي المشاريع غير السياحية.
- دفتر الشروط الفنية لإعداد وتدقيق دراسات التخطيط العمراني العامة والتفصيلية التنفيذية للمشاريع.
- الأسس الناظمة للاستعانة بالخبرات الاستشارية المتخصصة من أجل تقديم الدعم الفني في مجال منح الموافقات على إحداث وإشادة المشاريع .
- قواعد الإشراف على المشاريع الخاضعة لأحكام هذا القرار خلال تنفيذها.
- أسس التعاقد ما بين صاحب المشروع والمستفيدين بالتنسيق مع وزارة العدل (عقد نموذجي يوضح حقوق صاحب المشروع والمستفيدين وواجباتهم).
- النظام الداخلي والمالي للإدارة الذاتية للمجتمعات العمرانية واستثمارها بعد إنجازها، ويصدّق من اللجنة العليا.
المادة الخامسة عشرة: الإشراف على تنفيذ المشروعات وإدارتها واستثمارها:
يخضع الإشراف على تنفيذ المشروعات وإدارتها واستثمارها للنظام المنصوص عليه في المادة الرابعة عشرة من هذا القرار، بما لا يتعارض مع الأنظمة الخاصة بالجهات المشمولة بأحكامه.
المادة السادسة عشرة:
أ- يبقى صاحب المشروع مسؤولاً عنه بالكامل ابتداءً من التصديق على المخطط التنظيمي العام وحتى إنجاز تنفيذ المشروع كاملاً ولا يحق له بيعه أو التنازل عنه لجهة أخرى قبل إنجازه إلا بموافقة اللجنة العليا بناء على اقتراح الوزيرين وفق المادة الرابعة من هذا القرار، مع التقيد بأحكام القانون رقم 3 لعام 1976 على أرض و مقاسم المجتمع العمراني .
ب- يقدم صاحب المشروع المحدد من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين المذكورين في الفقرة د من المادة الثالثة من هذا القرار، عند توقيع العقد مع الوحدة الإدارية كفالة مصرفية قابلة للتجزئة لصالحها قيمتها عشرة بالمئة من الكلفة التقديرية للمشروع، تحرر جزئياً على مراحل بنسبة تقدم العمل في المشروع وحسب البرنامج الزمني المعتمد.
ج- تعمل الجهة الإدارية وفق الأنظمة والقوانين النافذة على تسهيل الإجراءات الكفيلة بضمان استثمارات صاحب المشروع وتحويلاته المصرفية وإجراءات توريد مستلزماته الداخلية والمستوردة.
المادة السابعة عشرة:
أ- يوقف بدءاً من 1/1/2007 العمل بالتعليمات الواردة في محضر اجتماع المجلس الأعلى للسياحة رقم 132 لعام 1996 ذات الصلة بالجمعيات التعاونية للسكن والاصطياف.
ب- تدرس المحافظة المختصة مع الاتحاد العام للتعاون السكني منح تراخيص البناء على الأراضي المشتراة خارج حدود المخططات التنظيمية المصدقة قبل هذا التاريخ وتعرض تقريرها على اللجنة العليا.
المادة الثامنة عشرة :
ينشر هذا القرار ويبلغ من يلزم لتنفيذه.
