اصدر الدكتور المهندس تامر الحجة وزير الادارة المحلية القرار رقم / 81 / ن المتضمن نظام توزيع المقاسم الناتجة عن تطبيق أحكام القانون /26/لعام 2000 في مناطق التوسع العمراني .
القرار رقم / / ن
نظام توزيع المقاسم الناتجة عن تطبيق أحكام
القانون /26/لعام 2000 في مناطق التوسع العمراني
وزير الإدارة المحلية
بناء على أحكام قانون الإدارة المحلية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /15/ لعام 1971 ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما
وعلى المرسوم التشريعي رقم /64/ لعام 2004
والقانون /26/ لعام 2000
والمرسوم /69/ لعام 2006
والمرسوم /187/ لعام 2009
وعلى مقتضيات المصلحة العامة
يقـرر ما يلي :
المادة 1- يقصد بالتعابير التالية أينما وردت في هذا القرار المعاني المبينة إزاء كل منها :
الوزارة : وزارة الإدارة المحلية
الوزير : وزير الإدارة المحلية
الجهة الإدارية : محافظة مدينة دمشق ومدن مراكز المحافظات
المك تب : المكتب التنفيذي لمجلس محافظة مدينة دمشق والمكاتب التنفيذية لمجالس مدن مراكز المحافظات
المشروع : العقارات المستملكة بمرسوم واحد أو أكثر بموجب أحكام القانون رقم /26/ لعام 2000 المعدّل للقانون /60/لعام 1979 والأملاك الخاصة العائدة للدولة أو للجهة الإدارية الواقعة بينها التي تشكل بمجموعها المنطقة المراد تنظيمها وتقسيمها .
المساحة الطابقية : مجموع المساحات المسقوفة في جميع الطوابق التي يسمح ببنائها على المقسم بموجب نظام بناء المنطقة وتشمل بيوت الأدراج دون البروزات المكشوفة .
المادة 2 - يتم التصرف وفق أحكام هذا القرار بالعقارات والأراضي الواقعة ضمن منطقة المشروع .
المادة 3 - أ- تضع الجهة الإدارية لكل مشروع مخططا تنظيميا تفصيليا تقسيميا ينسجم مع المخطط التنظيمي العام المصدق والصفة العمرانية المحددة فيه .
ويوضح هذا المخطط الطرقات والساحات والحدائق العامة والمشيدات العامة، والمقاسم المعدة للبناء كما يبين الوجائب العمرانية ونظام البناء الذي تخضع له المنطقة .
ب- تصنف المقاسم الناتجة عن المخطط المشار إليه في الفقرة السابقة إلى الفئات الثلاث التالية :
الفئة الأولى : المقاسم المخصصة للسكن ويتم التصرف بها وفق ما يلي :
1- تباع مجموعة المقاسم التي تشكل قيمتها التخمينية 60% من القيم التخمينية لمقاسم كامل المنطقة لجهات القطاع العام (لغايات السكن) والجمعيات التعاونية السكنية حصراً .
2- تباع باقي مقاسم المنطقة للأفراد الذين استملكت عقاراتهم كل بنسبة قيمة عقاره المستملك على أن يدفع كامل تكاليف ما خصص له.
3- في حال وجود مقاسـم تحمل صفة ( مختلطة ) سكن وتجارة يمكن للجهة الإدارية توزيعها وفق ما يلي :
أ- تحتفظ بها الجهة الإدارية لتأمين مساكن للمنذرين بالهدم في الأجزاء السكنية والتصرف بالأجزاء التجارية وفق الأسس المعتمدة للفئة الثالثة
ب- تخصصها الجهة الإدارية للمؤسسة العامة للإسكان بحيث تعود الأجزاء السكنية للمؤسسة بعد البناء في حين تعود الأجزاء التجارية للجهة الإدارية وتتصرف بها وفق الأسس المعتمدة للفئة الثالثة .
الفئة الثانية : المقاسم المخصصة للمشيدات العامة المحددة في المادة الأولى من القانون رقم 9 لعام 1974 وتسلم إلى الجهات المختصة بدون بدل .
الفئة الثالثة : المقاسم المخصصة كلياً أو جزئياً للأبنية الخدمية كالأسواق والمحلات والمكاتب التجارية والمهن الحرة وغيرها ويجوز بيعها وفق الأحكام القانونية النافذة لدى الجهة المستملكة .
ج- يتم إصدار المخطط المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة وفق أحكام المرسوم التشريعي رقم (5) لعام 1982 المعدل بالقانون رقم /41/ لعام 2002
المادة 4 - على الجهة الإدارية أن تضع بالاتفاق مع الجهات العامة المختصة دراسة فنية ومالية وخطة تنفيذية لتأمين المرافق العامة للمشروع وهي الأسيقة والطرق والأرصفة والماء والكهرباء والإنارة العامة والهاتف والحدائق العامة قبل المباشرة في بيع أي مقسم، وتحدد في هذه الخطة النفقات التي يقع عبء أدائها على الجهة الإدارية .
المادة 5 - تتولى الجهة الإدارية تحديد الكلفة العامة للمشروع على أساس المصاريف التالية :
أ- بدلات الاستملاك لكامل المنطقة المستملكة مضافاً إليها قيمة الأملاك العامة وأملاك الجهة الإدارية أو ما في حكمها الواقعة ضمن المشروع
ب- تعويضات الإخلاء وإتلاف المزروعات ونفقات الدراسة والأعمال الطبوغرافية والمساحية وتعويضات لجان الإستملاك وسائر النفقات الأخرى .
ج- نفقات الطرق والأرصفة والأسيقة والإنارة العامة والحدائق العامة وما تتحمله الجهة الإدارية من نفقات المرافق العامة الأخرى وفق الخطة المذكورة في المادة 4 من هذا القرار .
د- فوائد على بدلات الإستملاك المشار إليها في الفقرة (أ) أعلاه سواء دفعت نقدا أو تقسيطا بمعدل (6%) ستة بالمائة سنويا عن الفترة الواقعة بين تاريخ ترتب هذه البدلات على الجهة الإدارية وبين نهاية العام الذي يجري تحديد قيم المقاسم فيه .
هـ- فوائد على المبالغ المشار إليها في الفقرتين (ب ـ ج) أعلاه بمعدل (6%) ستة بالمائة سنويا عن الفترة الواقعة بين تاريخ إنفاقها وبين نهاية العام الذي يجري تحديد قيم المقاسم فيه .
و- نفقات الإدارة وقدرها ( 5% ) خمسة بالمائة من مجموع الأموال المـشار إليها في الفقرات (أ ـ ب ـ ج ) من هذه المادة .
ز- وفي حال تعذر تحديد أي نفقة من النفقات المذكورة أعلاه يمكن للجهة الإدارية أن تعتمد في إجراء حسابها على تقديرات يقرها آمر الصرف .
المادة 6 - أ- تؤلف بقرار من آمر الصرف في الجهة الإدارية لجنة خاصة لتحديد القيم الأساسية لكل مقسم من مقاسم الفئتين الأولى والثالثة تبعاً لمختلف العوامل التي تميز مقسما عن آخر على أن لا يتجاوز مجموع قيم هذه المقاسم الكلفة العامة للمشروع، الناتج عن تطبيق المادة 4 السابقة، وتقر هذه القيم من قبل المكتب .
ب- إذا لم يجر بيع المقاسم خلال العام الذي تم فيه تحديد قيمها الأساسية فيه يضاف نسبة (6%) ستة بالمائة من القيمة الأساسية عن كل سنة تأخر فيها البيع عن تاريخ تحديد هذه القيمة الأساسية .
المادة 7 - أ- تؤلف الجهة الإدارية لجنة برئاسة أحد المديرين فيها وعضوية ممثل عن مديرية التعاون السكني في المحافظة وممثل عن اتحاد التعاون السكني في المحافظة و ممثل عن المؤسسة العامة للإسكان في المحافظة ويمكن لهذه اللجنة الإستعانة بمن تراه مناسباً, و مهمتها :
1- تحديد مجموعة المقاسم السكنية التي تشكل قيمتها التخمينية التقريبية نسبة /60%/ من القيمة التخمينية المحتملة للمقاسم السكنية لكامل المنطقة والتي ستباع لجهات القطاع العام (لغايات السكن ) والجمعيات التعاونية السكنية حصراًُ.
2- تحديد مجموعة المقاسم السكنية التي تشكل قيمتها التخمينية التقريبية نسبة /40%/ من القيمة التخمينية المحتملة للمقاسم السكنية لكامل المنطقة والتي ستباع للأفراد الذين استملكت عقاراتهم ( وكذلك الجهة الإدارية بما تملكه ضمن المنطقة) كل بنسبة قيمة عقاره المستملك على أن يدفع كامل تكاليف ما خصص له .
3- تخصيص المقاسم التي ستباع لجهات القطاع العام لغايات السكن لكل من :
- الوحدة الإدارية .
- المؤسسة العامة للإسكان .
- الجهات العامة التي ترغب بإنشاء مساكن حسب أنظمة إحداثها أو للسكن الوظيفي .
وحسب حاجة كلاً منها في ضوء ما يتوفر من مقاسم .
4- تخصيص المقاسم التي ستباع للأفراد الذين استملكت عقاراتهم كل بنسبة قيمة عقاره المستملك على أن يدفع تكاليف ما خصص له .
5- دراسة طلبات الجمعيات التعاونية السكنية لشراء مقاسم سكنية وقبول الطلبات التي تتوافر فيها الشروط المنصوص عنها في المادة /14/ من هذا القرار وتنظيم جدول بالطلبات المقبولة يبلغ إ لى كافة الجمعيات التي تقدمت بطلب الشراء ويتم التبليغ عن طريق اتحاد التعاون السكني في المحافظة .
ب- يحق للجمعيات التي رفض طلبها الاعتراض على ذلك خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبلغها الجدول .
ج- تجتمع اللجنة المذكورة بالفقرة (أ) أعلاه وتنظر بالاعتراضات وترفع بذلك تقريرا إلى المكتب. ويكون قرار المكتب قطعيا في هذا الشأن .
د- في حال عدم ورود اعتراضات أو بعد صدور قرار المكتب تجتمع اللجنة ا لمذكورة في الفقرة (أ) من هذه المادة وتوزع المقاسم على الجمعيات التي قبلت طلباتها وفق ما هو وارد في المواد التالية .
المادة 8 - أ- مع مراعاة أحكام المادة/3/ و الفقرات اللاحقة من هذه المادة، يحق لكل من أصحاب العقارات المستملكة لتنفيذ المشروع أن يحصل على استحقاقه من مقاسم الفئة الأولى بالأسعار المحددة لهذه المقاسم وفق المادة 6 من هذا القرار .
ب- يخصص لكل صاحب عقار مستملك حصة شائعة في مقسم أو مقسما كاملا أو أكثر تعادل استحقاقه المحدد في المادة الثالثة من هذا القرار و حسب المساحة الطابقية التي يسمح النظام ببنائها على كل مقسم .
ج- يعتبر جميع مالكي العقارات المستملكة لصالح المشروع و(الجهة الإدارية بما تملكه ضمن المنطقة) بمثابة مالكين على الشيوع للمقاسم المحددة بالبند /2/من الفئة الأولى المعرفة بالمادة /3/ من هذا القرار كل بنسبة قيمة عقاره (أرضاً) .
د- يحدد ثمن المتر المربع الواحد من المساحة الطابقية في كل مقسم بتقسيم قيمة هذا المقسم المحددة بموجب المادة 6 من هذا القرار على المساحة الطابقية التي يسمح النظام ببنائها عليه .
هـ- في حال وجود منشآت أو أشجار أو مزروعات فيمكن إجراء عملية التقاص بين قيمتها وما على المالك أن يدفع لقاء تكاليف ما خصص له .
و- يمكن للمالك الحصول على بدل الإستملاك نقداً في حال تقدمه بطلب خطي بعدم رغبته في الحصول على حصة شائعة في مقسم أو مقسم كامل .
المادة 9- تحدد الأسس التالية لتخصيص مقاسم سكنية لمالكي العقارات المستملكة وفق أحكام القانون /26/ لعام 2000
1- تحدد بقرار من المكتب التنفيذي لمجلس المدينة المقاسم التي ستوزع للمالكين في ضوء القيمة التخمينية للمقاسم وبما يحقق نسبة 40 % المشار إليها في القانون /26/ لعام 2000
2- تشكل لجنة من قبل الوحدة الإدارية من ثلاثة أعضاء على ان يكون احد أعضائها مهندساً .
مهمتها :
- تحديد أحقية كل مالك من المساحات الطابقية
- إجراء القرعة بين المالكين لتحديد أفضلية انتقاء المقسم او الحصة الشائعة في المقسم على ان توزع المقاسم مع الأخذ بعين الاعتبار إعطاء أصحاب الحصص الكبيرة ( عند تخصيصهم ) مقاسم كاملة أو أجزاء منها تبعا لحصصهم .
3- تصدق جداول التوزيع من المكتب .
المادة 10 - أ- بعد تصديق جداول التوزيع تقوم الجهة الإدارية بتبليغ كل من أصحاب العقارات المستملكة تبليغا شخصيا بما يلي :
1- القيمة النهائية لما يستحقه من بدلات الإستملاك بما في ذلك تعويضات الأشجار و الزروع .
2- قيمة حصته من المقاسم المحددة في جداول التوزيع .
3 - وجوب مراجعتها(خلال مدة تحددها الإدارة) لاستكمال الإجراءات القانونية اللازمة وعملية التقاص بين ما يستحقه من بدلات الإستملاك وقيمة ما خصص له.
ب- إذا لم يقم صاحب العقار المستملك بمراجعة الجهة الإدارية خلال المدة التي تحددها الإدارة لإجراء عملية التقاص يحق للإدارة إلغاء تخصيصه من المقسم في وتصرف له استحقاقاته نقداً وفق الأصول .
ج- في حال تم إلغاء التخصيص عن حصة شائعة بمقسم تباع هذه الحصة لباقي الشركاء في المقسم, و في حال تم إلغاء التخصيص عن مقسم كامل يحق للجهة الإدارية التصرف بالمقسم تصرف المالك بملكه.
المادة 11- تجري الجهة الإدارية عملية التقاص بين المبلغ المترتب لها على كل مخصص وبين ما يستحقه من بدلات الإستملاك،وتقوم بإبرام عقود بيع المقاسم مع أصحاب العقارات المستملكة .
المادة 12 - أ- يحق لجهات القطاع العام في سبيل تنفيذ مهامها المحددة في نظامها الأساسي أن تشتري دون حدود من الجهة الإدارية ما يلزمها من مقاسم الفئة الأولى لغابات السكن بالطريق المباشر وبالأسعار المحددة لهذه المقاسم وفق المادة /6/ من هذا القرار .
ب- تعمم الجهة الإدارية على مختلف جهات القطاع العام المختصة بالإسكان أو السكن الوظيفي الصفة العمرانية للمقاسم المتوفرة لدى الجهة الإدارية، تبين فيه عدد هذه المقاسم، ومساحتها الطابقية وصفتها العمرانية والمعلومات الأخرى الضرورية وتطلب من تلك الجهات أن تبين خطيا المساحة الطابقية التي ترغب في شرائها وذلك خلال شهر واحد من تاريخ التعميم .
ج- تبت الجهة الإدارية بالطلبات المقدمة إليها وتوزع المقاسم على الجهات التي تتوفر فيها شروط البيع من اللجنة المشكلة بالمادة /7/.
د- تصدق جداول التوزيع من المكتب وتبرم الجهة الإدارية مع جهات القطاع العام والقطاع المشترك المدرجة في هذا الجدول عقود بيع محدد فيها أصول دفع القيمة، ويصدر رئيس الجهة الإدارية بعد ذلك قرارات التخصيص النهائية .
المادة 13 - أ - تعلن الجهة الإدارية عن بيع المقاسم السكنية من الفئة الأولى للجمعيات التعاونية السكنية حصرا، وبالقيم المحددة في المادة /6/ من هذا القرار ، وذلك بإعلان محدد فيه مهلة شهر لقبول الطلبات .
ينشر هذا الإعلان في بهو الجهة الإدارية وفي إحدى صحف العاصمة وفي إحدى الصحف المحلية إن وجدت .
ب- يعمم على الجمعيات التعاونية السكنية عن طريق اتحاد التعاون السكني في المحافظة .
المادة 14 - أ- يشترط في الجمعية التعاونية السكنية التي ترغب في شراء المقاسم ما يلي :
1- أن تكون مسجلة في سجل الجمعيات التعاونية السكنية ومرخصة قانونا
2- أن تكون منطقة عملها ضمن الحدود الإدارية لمدينة مركز المحافظة .
ب- يقدم طلب الشراء إلى الجهة الإدارية ضمن المهلة المحددة لقبول الطلبات موقعا من مجلس إدارة الجمعية أو من ينوب عنه قانونا ويتضمن شرحا يفيد بان الجمعية قد اطلعت على المخططات الوجائب العمرانية والأنظمة التي تخضع لها المقاسم المعلن عن بيعها وأنها تقبل بأحكامها. ويرفق بالطلب البيانات التالية :
1- بيان صادر عن الجهة المشرفة على الجمعيات في المحافظة بتسجيل وترخيص الجمعية مع بيان منطقة عملها .
2- جدول بأسماء أعضاء الجمعية المقرر استفادتهم من المقاسم حسب تسلسل أفضلياتهم يبين فيه تاريخ انتساب كل منهم مع المساحة الطابقية المطلوبة له.
3- برنامج تمويل وتنفيذ المشروع يبين فيه :
أ- الاستعداد لدفع قيمة المقسم والحصول على إجازة البناء خلال ستة أشهر من تاريخ استلام المقسم
ب- انجاز كامل البناء جاهزاً للسكن واستعماله فيما أعد له خلال ثلاث سنوات من تاريخ إجازة البناء للأبنية المؤلفة من ستة طوابق فأقل وخلال أربع سنوات بالنسبة للأبنية التي تزيد عن ستة طوابق .
4- أية بيانات أو وثائق تطلبها الإدارة في الإعلان المذكور في المادة /13/
المادة 15 - يراعى في تخصيص المقاسم السكنية للجمعيات التعاونية السكنية الأسس التالية :
1- مبدأ قدم الجمعية (علامة عن كل سنة قدم على ان لا تزيد عن ثلاثين علامة )
2- مبدأ متوسط سنوات القدم للأعضاء المنتسبين الذين لم يستفيدوا سابقاً بإعطاء علامتين عن كل سنة من متوسط القدم للمنتسبين على ان لا يزيد مجموع العلامات عن /70/ علامة
3- يتم تحديد عدد المقاسم التي تستحقها كل جمعية وذلك وفق ما يلي :
أ- تحديد المساحة الطابقية للمقاسم السكنية المعدة للتوزيع على الجمعيات التعاونية السكنية
ب- تحديد المساحة الطابقية الإجمالية التي تحتاجها الجمعيات في ضوء عدد أعضائها محسوبة على أساس 130/م2 .ط للعضو الواحد
ج- تحديد المساحة الطابقية المراد توزيعها وفق البند / أ /
مجموع المساحات الطابقية المراد توزيعها وفق البند / أ /
--------------------------- - × عدد أعضاء الجمعية ×130/م2.ط
مجموع المساحات الطابقية الإجمالية وفق البند /ب/
المادة 16 - إذا كان مجموع المساحات الطابقية للمقاسم المعلن عن بيعها اقل من مجموع المساحات الطابقية المطلوبة من الجمعيات التي قبلت طلباتها، فيراعى في توزيع المساحات الطابقية المتوفرة على هذه الجمعيات عدد أعضاء كل منها المدرج في الجدول المشار إ ليه في البند 2 من الفقرة (ب) من المادة /15 / من هذا القرار .
المادة 17 - أ- تقوم اللجنة المؤلفة بموجب الفقرة (أ) من المادة/ 7/ السابقة بدعوة كل الجمعيات التي قبلت طلباتها إلى حضور جلسة أو جلسات علنية يتم فيها قيام كل جمعية علناً وحسب أفضليتها واستحقاقها مقسم واحد من المقاسم ولم تنتقيها جمعية أخرى سبقتها في الأفضلية .
ب - تستمر اللجنة المذكورة بعد انتهاء الجمعيات المقبولة طلباتها وحسب أفضليتها بانتقاء المقسم وفق الفقرة /أ/ السابقة بدعوة الجمعيات لانتقاء استحقاقها من المقاسم المستحقة لها في حدود المساحة الطابقية التي تستحقها ، مع مراعاة ان لا يسمح لأية جمعية بانتقاء أي مقسم جزئياً أو بالاشتراك مع جمعية أخرى ولو أدى ذلك إلى حصول الجمعية على مساحة طابقية أقل مما تستحق .
ج – يحق للجمعية التي يقل عدد أعضائها المنتظرين عن استحقاق مقسم واحد كامل انتقاء مقسم واحد حسب أفضليتها .
د- توجه الدعوة للجمعيات حسب أفضلياتها عن طريق اتحاد التعاون السكني . لهذه الجلسات العلنية .
هـ- تضع اللجنة تقريرا مفصلا عن أعمالها يتضمن جداول التوزيع ترفعه إلى المكتب .
المادة 18 - أ- يصدق المكتب جداول التوزيع وتبلغها الجهة الإدارية إلى الجمعيات صاحبة العلاقة عن طريق الاتحاد التعاون السكني .
ب- تسدد الجمعية نقدا قيمة المقاسم المخصصة لها ثم تبرم الجهة الإدارية عقود البيع معها تصدق اصولاً ويصدر رئيس الجهة الإدارية بعد ذلك قرارات التخصيص النهائية .
المادة 19 - يسجل المقسم لدى الدوائر العقارية باسم المتخصص أو الشاري عندما يصبح التسجيل ممكنا لدى هذه الدوائر وتقع على عاتق المخصص أو الشاري جميع التكاليف والرسوم اللازمة لهذا التسجيل .
المادة 20 - يخضع الورثة للالتزامات المفروضة على المورث كما يتمتعون بحقوقه فيما يتعلق بتنفيذ أحكام هذا القرار .
المادة 21 - يمتنع على من يشتري مقسماً من المقاسم المباعة تنفيذاً لأحكام هذا القانون ( باستثناء الأفراد والجهات الذين استملكت عقاراتهم ) وبما لا يتعارض مع أحكام القانون /3/ لعام 1976 أن يبيعه أو أن يتصرف به إلا بعد إنجاز بناء كامل المساحة الطابقية المسموح ببنائها على المقسم بموجب نظام المنطقة جاهز للسكن أو لاستعمالها فيما أعدت له .
وتثبت جاهزية البناء بموجب شهادة تصدرها الجهة المستملكة ولا يعتد بأي تصرف يجري خلافاً لأحكام هذه المادة ، ويعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً ، وذلك مع عدم الإخلال بتطبيق أحكام المادة /143/ من القانون المدني وإذا تقرر بيع أحد هذه المقاسم بالمزاد العلني المنصوص عليه في القوانين والأنظمة النافذة لدى دوائر التنفيذ أو الدوائر المالية أو أي جهة أخرى فيستعاض عن هذا البيع بإعادة المقسم إلى الجهة الإدارية وفي هذه الحالة ترد إلى المشتري مدفوعاته .
المادة 22 : ينشر هذا القرار ويبلغ من يلزم لتنفيذه .
دمشق في / / 2009 م
وزير الإدارة المحلية
الدكتور المهندس تامر الحجة
