كثيراً ما شكّل فقدان الصحائف العقارية أو تلفها جزئياً أو كلياً، هاجساً تملك أصحاب الحقوق، وازدادت هذه الهواجس خلال الأزمة، وخاصة بعد أن طال التخريب والدمار عدداً من المناطق، لذلك قامت الحكومة باعتماد إجراءين يكفلان حماية حقوق الملكية العقارية في المناطق التي تعاني أوضاعاً أمنية طارئة، تمثّل الأول بحماية الصحائف العقارية وحماية الملكيات من خلال المرسوم 11 لعام 2016، والثاني بصدور القانون 33 لعام 2017، الذي يفسح المجال أمام المصالح العقارية لإعادة تكوين الصحائف العقارية التالفة والمفقودة في حال ثبت أنها فُقدت أو تلفت بشكل جزئي أو كلي.

مدير عام المصالح العقارية المهندس عبد الكريم إدريس بّين أن المرسوم 11 أوقف جميع عمليات التسجيل على الصحائف في المناطق غير المتوفرة سجلاتها لدى موظفي مديريات المصالح العقارية نتيجة ما تعانيه من أوضاع أمنية طارئة، مشيراً في حديثه لـ”البعث” إلى أنه في الوقت الذي لم يعتد القانون بأية عملية بيع تحصل خارج إطار الموظفين الحكوميين دون وجود سجلات بين أيديهم، فسح هذا القانون المجال لفتح سجل يومي مكمل لحفظ تسلسل ورود القيد على الصحيفة العقارية، في حال وقوع عملية بيع تستدعي وضع إشارة على عقار معين لإقامة دعوى، أو قرار حكم، أو في حال القيام بعملية بيع رضائي لمرة واحدة، مبيناً أن هذا السجل افتُتح لدائرتي دوما وعربين العام الماضي، وسيُفتتح سجل مماثل في دائرة السفيرة بحلب.

وفيما يتعلق بالإجراء الثاني أوضح إدريس أن القانون أعطى للمصالح العقارية إعادة التكوين بشكل إداري، طالما أن الوثائق المتوفرة في المصالح العقارية كافية لإعادة تكوين الصحيفة العقارية من عقود ونسخ عقود، وسجلات وصور للصحائف وغيرها من الوثائق المعتمدة من مصادر مختلفة للبيانات الحكومية الموثوقة التي يمكن الاستفادة منها في عملية التكوين، أما في حال عدم وجود هذه الوثائق فيتمّ الرجوع إلى الطريقة القضائية، وهنا يتمّ الإعلان عن هذه المنطقة بشكل مسبق للجمهور من خلال إعلان أرقام العقارات لإعلان تكوينها، مشيراً إلى أن مثل هذه الأعمال ذات نفع عام عملياً والمواطن لا يتحمّل نفقاتها، أي أن هناك طريقتين لإعادة التكوين، إما من خلال البيانات المتوفرة لدى المصالح العقارية، أو من خلال الطريق القضائي، وفي كلتا الحالتين القرارات قابلة للاستئناف.

وأضاف إدريس: إن وزارة الإدارة المحلية والبيئة أصدرت مؤخراً التعليمات التنفيذية للقانون رقم 33 لعام 2017 المتعلق بإعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة، حيث اعتمدت هذه التعليمات عدداً من الوثائق العقارية التي تتمتّع بالقوة الثبوتية والمتمثلة بسجل الأملاك الذي يحوي الصحائف العقارية، وسجل اليومية لرئيس مكتب التوثيق العقاري، ومحاضر التحديد والتحرير، إضافة إلى خرائط المساحة ومنها رسوم المسح ومخططات التحديد والتحرير ومخططات المسح الفني والمزدوج ومخططات أمانة المساحة، وكذلك الرسوم المصورة بواسطة الطائرات الجوية، والأوراق المثبتة ومنها معاملات أمانة المساحة ووثائقها العقارية ووثائقها المحفوظة لدى مديرية المصالح العقارية المعنية، ونسخ العقود المحفوظة لدى السجل العقاري المركزي في المديرية العامة أو لدى الجهات العامة، وقرارات القاضي العقاري والسجلات العقارية المحفوظة لدى المحكمة العقارية، والمصنّف الهجائي بأسماء المالكين في السجل العقاري والمحكمة العقارية، الرقمي منه أو الورقي، إضافة إلى المصنف الهجائي بأسماء أصحاب الرهون العقارية والحجوز المثبتة، والسجل المتسلسل لطلبات التسجيل المحوّلة من مكاتب التوثيق العقارية، والسجل اليومي للاعتراضات المقدمة مباشرة إلى مديرية المصالح العقارية، وسجل قرارات المدير المختص بشأن التصحيحات الطارئة على سجل الملكية وخريطة المساحة ورد طلبات التسجيل، إلى جانب سجل تدوين تبليغات العقود، وسجل الطلبات العائدة للمعاملات الفنية الناشئة عن العقود والاتفاقات وغيرها، وسجل متسلسل المراسلات، وسجلات جرد المحفوظات، والصور المخزنة إلكترونياً وصور الميكروفيلم المحفوظة لدى مديرية المصالح العقارية المعنية أو لدى مديرية السجل العقاري المركزي في المديرية العامة والمودعة من قبل مديريات المصالح العقارية في المحافظات.

وبموجب هذه التعليمات تُعدّ مديرية المصالح العقارية المعنية مذكرة حول الوثائق العقارية التالفة أو المفقودة مرفقة بالضبوط المؤيدة لحصول الفقدان أو التلف، على أن تتضمن المذكرة المناطق العقارية التي ستجري فيها أعمال إعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة، ونوع الوثائق العقارية المطلوب إعادة تكوينها والأعمال المطلوبة لإعادة تكوينها، وترفع إلى المديرية العامة للمصالح العقارية لاقتراح تشميلها بأحكام القانون 33، كما تقوم الأخيرة بدراسة المذكرة المقدمة والوثائق المرفقة بها، ومدى ملاءمتها لاقتراح استصدار قرار البدء بافتتاح أعمال إعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة من الوزير المختص، على أن يصدر قرار البدء بافتتاح أعمال إعادة التكوين قبل شهرين على الأقل من افتتاح أعمال إعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة، مبيّناً فيه الوثائق العقارية المتضررة أو المفقودة في المحافظة المعنية وقائمة بالوثائق العقارية المراد إعادة تكوينها، وتاريخ افتتاح الأعمال لكل منطقة، وتُذكر فيها الواجبات المترتبة على السلطات الإدارية المحلية والمالكين وأصحاب الحقوق العينية المسجلة في الصحائف العقارية، والوثائق العقارية المتضررة والأحكام الجزائية المعمول بها.

وبحسب التعليمات التنفيذية يُنشر قرار افتتاح أعمال إعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة في الجريدة الرسمية، وفي ثلاث جرائد محلية ووسائل إعلان رسمية مسموعة ومرئية، ويعمّم على الجهات العامة، كما يبلغ للمحافظة التي تؤمن تبليغه للجهات الإدارية ولصقه في المناطق الإدارية التي تشمل المناطق العقارية ذات العلاقة، أو مقراتها الإدارية البديلة والمناطق المتاخمة لها. ويبلغ لمدير المنطقة والمخاتير وتقوم مديرية المصالح العقارية المعنية خلال هذه الفترة بالأعمال التحضيرية الواردة في المادة 5 من القانون 33 لعام 2017، ويقترح المدير العام للمصالح العقارية على وزير العدل تكليف قاضٍ عقاري أو أكثر لكل محافظة، للنظر في إعادة تكوين الوثائق العقارية المتضررة أو المفقودة، وإصدار القرارات اللازمة بشأنها وفق أحكام القانون 33، ويصدر وزير العدل قرارات التكليف اللازمة.

ونصّت التعليمات التنفيذية على تشكيل اللجنة المنصوص عليها في المادة /5/ من القانون 33 لعام 2017 برئاسة مدير المصالح العقارية المختصة في المحافظة، تضم بعضويتها رئيس دائرة السجل العقاري أو رئيس المصالح العقارية، ورئيس دائرة المساحة، ورئيس شعبة التسجيل العقاري، ورئيس شعبة المستودعات أو أمين المستودع، على أن تقوم اللجنة بإعداد تقرير بأعمالها المنجزة، إضافة إلى القيام بمراسلة الجهات العامة ذات العلاقة التي تتوفر لديها وثائق عقارية أو صور منها عن طريق المدير المختص وبيان نتائج هذه المراسلات، واقتراح المستلزمات المالية والمادية والتجهيزات الضرورية المطلوبة، ووضع خطة العمل والبرنامج الزمني المقترح، وترسل اللجنة تقريرها إلى المديرية العامة للمصالح العقارية ليصادق عليها المدير العام.

وتصدر قرارات إعادة التكوين الإداري للوثائق العقارية المتضررة من قبل مدير المصالح العقارية المختص وتنشر في الجريدة الرسمية، وتعلن في بهو المديرية والدائرة المختصة، ويعدّ النشر بالجريدة الرسمية بمثابة تبليغ شخصي وتكون هذه القرارات قابلة للاستئناف أمام محكمة بداية محل العقار خلال مدة خمسة عشر يوماً من اليوم الذي يلي تاريخ نشرها، كما تعمل المديرية العامة على إطلاق موقع إلكتروني خاص بإعادة تكوين الوثائق العقارية بغرض إطلاع العموم على إجراءات تطبيق أحكام القانون، وتنشر فيه أيضاً القرارات الصادرة بخصوص إعادة التكوين الإداري والقضائي، ولا يكون لنشر القرارات في الموقع الإلكتروني أي أثر قانوني على المهل والتبليغات التي تبقى أحكامها خاضعة لأحكام هذا القانون والقوانين النافذة.

ونصّت التعليمات على أن استئناف قرارات القاضي العقاري بإعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة لا يوقف قيدها في السجل العقاري، ولا يوقف تسجيل الحقوق العينية اللاحقة عليها، ويدوّن الاستئناف على قرار إعادة التكوين القضائي الصادر عن القاضي العقاري، ويسجل مضمون القرار القضائي في السجل العقاري مع شروحاته كافة، وذلك بعد وروده من المحكمة العقارية وفق القانون. وتدوّن في صحيفة العقار المعاد تكوينه قضائياً إشارة (خاضع لمدة خمس سنوات للمطالبة بأصل الحق)، يحق خلال المدة المذكورة لكلّ من يدعي بحق مدون في السجل العقاري المطالبة به أمام القضاء، وتعدّ الإشارة المنوه بها مرقنة حكماً بعد مرور المدة المذكورة، يبدأ سريانها من تاريخ إبرام قرار القاضي العقاري، ولا توقف هذه الإشارة تسجيل الحقوق العينية الجارية على العقار، ويبقى للمتضرر حق المطالبة بالتعويض المادي خلال مدة خمس عشرة سنة.

كما يجب بشكل عام إعادة تكوين الوثيقة العقارية بالشكل الذي كانت عليه الحالة النهائية للحقوق العينية قبل تعرض الوثيقة العقارية للضرر، مع مراعاة تدوين المعلومات والشروحات الواجب تضمينها الوثيقة العقارية، سواء أكانت إعادة التكوين تمت بالطريقة الإدارية أم القضائية. وفي حال حصول التلف الكلي لسجلات الملكية تقوم مديرية المصالح العقارية بتسجيل محتويات قرارات إعادة التكوين القضائية والإدارية على السجلات المعاد تكوينها، وذلك بعد ترقيم صحائف السجلات وفق تسلسلها. وتعدّ المديرية العامة للمصالح العقارية النماذج اللازمة للقرارات والوثائق العقارية المعاد تكوينها وفقاً للقانون 33 لعام 2017.